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非常に残酷で怖い話であるが、さらに驚いたのは、そこの社長が自分の会社が倒産することに気がついたのが倒産する前日であった、というのである。
結局、私のほうで本社ビルの売却のお手伝いをさせていただいたのであるが、以前から倣慢なほどの社長が、決済のときにしょんぼりしていたのがとても印象的だった。
これなどは非常にわかりやすい典型的な出来事であるが、あのバブル当時に、必要でもないお金を顧客に借りさせ、貸し出し金額を異常に伸ばした手口が、この信用手形貸付であり、逆に、今では、相手を倒産に追いつめても取り立てやすい手口が、また、この信用手形貸付なのである。
今度は、笑い話であるが、私のクライアントに幼稚園を経営している方がおり、やはり、あのバブルの頃に、この信用手形貸付を頼まれてやっていたのである。
最近になって、金融機関から「あなたの資産を調査させていただいたので5万円を支払っていただきたい。
ついては、資産再評価の結果、不動産価格が下落しているので、信信用手形貸付金融機関が、決済期日を想定した手形を企業や一般に発行させ、資金を貸し出すシステム。
通常、事情によって、その期日を延期することができるが、仮に金融機関より全額償還を求められて返済できないときは、手形は不渡りとなる。
用手形貸付の分を徐々に返済していただきたい」といってき.たのである。
慌てたクライアントから連絡をいただき、早速、私のほうで処理することになった。
調査の結果、驚いたことに、我々の評価で1億5000万円の土地に対し、根抵当権で5000万円を設定しているだけでなく、預金担保を2000万円もとっているのだが、その信用手形貸付残は、たったの3300万円であり、おまけに預貯金残高は約5000万円あった。
また、クライアントの総合的な資産は現状で23億円程度ある。
あまりの馬鹿馬鹿しさに、苦笑してしまった。
早速、金融機関の責任者に、調査費用の5万円については当方で依頼したことではないので払えない、もしどうしても支払えというのであれば法的に争う旨を告げ、むしろ担保の取り過ぎであるから預金担保を即刻はずせ、と主張してやった。
翌日に支店長と融資責任者が飛んできて、 5万円の請求については誤りであったと謝罪したが、結局、預金担保を外さないので、他の金融機関の当座貸越に移動してしまった。
この事件を見ても、どうも最近の金融機関は、地に足がついていないような気がしてならない。
さらにバブルの後遺症として変額保険等をはじめとする大口貸し付けの問題等が露呈してくるから、もうしばらくの間、金融機関は正常な状態に回復はできないのではないか。
逆に、 「銀行」の不良債権処理にめどが立てば、不動産価格は正常化する。
むしろ上昇に転じてもおかしくはない。
私はこの不動産価格下落が続けば続くほど、若干の反騰すら期待できると、真剣に思っている。
最低でもGDPと同様ラインまでの上昇をみることに間違いはない。
金融機関にしてみても、お金を貸すときに「不動産」に対して融資するのが一番いいに決まっている。
今のように中小企業に対し短期の運営資金を融資したところで、さほど商売にはならない。
仮に、住宅ローン3000万円を長期で30年として貸せば、元利均等だろうが元金均等だろうが、当初は元金なんてぜんぜん減らないから、非常に儲かる。
3%で貸したとして90万円、公定歩合は0.5%だから、単純に15万円としてその差額の75万円は利益である。
そんな調子で練り上げ返済されない限りは、 30年間ずっと儲かり続けるのである。
まして、住宅ローンはリスクが少ない。
万が一のときでも、処分して回収ができる。
また、不動産活用(アパート)ローンなども、家賃の収入と見合いの貸し出しさえしておけば、リスクは少ない。
余計なことだが現状の不良債権が発生し、またその処理が遅々として進まないのは、金融機関に不動産に関する専門家が少ないことにあるだけである。
したがって、今回の不良債権処理が一段落して「サポート」の体質が、元に戻ってきたときが、不動産価格上昇に転じる一つのポイントであるといえる。
現状は、上記のことから、金融機関は不動産活用(アパート)ローンについては非常に消極的であるから、今資産をもっている人は非常に有利に展開できる。
今所有している不動産を共同担保にして、利回りの高い不動産に再投資するべきなのである。
以前は、年収が1000万円くらいあって、 2000万円の不動産を買って、毎月支払いが10万円として、家賃が6万円、月々4万円の持ち出しになるが、まあ節税になるから買っておこうという考え方であった。
ところが今は、買ったらすべて黒字である。
今なら2000万円もあれば、相当条件の良いワンルームマンションが2つは買える。
借入金利息は3%でも60万円、賃料は月額1戸当たり6万円とすれば年額144万円である。
年間経費(管理費、固定資産税)が30万円かかったとしてもキャッシュフローは年間54万円である。
よく中小企業の経営者の方から、バブルのときに買ってしまったマンションをそのまま持つべきか処分するべきかを相談されることがあるが、その方の商売がうまくいっているようであって、その物件が3%以上の利回りで回っているようであれば逆に再投資をして、全体的な平均利回りを上げることをお勧めすることがある。
そして、ある程度状況が戻ってきたときに、投資効率の悪いもの(不良資産)を先に売って投資効率の良いものを残せばよいのである。
先に述べたとおり、今単純に不良資産を売ってしまっては、何も残らないばかりか、へたをすれば借金だけが残ってしまう。
しかし優良資産に買い替えることによって、将来に夢をつなげる。
不動産は買ったものを売却し、「決済」して初めて成績が分かる。
逆にいえば、売らなければ「損」も「得」もないのである。
そこで、持っていて大丈夫な不良資産はそのまま持っておき、優良物件を追加で買い支えて平均利回りを上げ、細かいもので「損」をさせておけばよい。
また、今は「都心部」のほうへ資産を戻すことができる。
当時流行った「事業用資産」の買い替えによって「既成市街地」外-資産を移した人も多いと思う。
当然、そのときに譲渡益に対する譲渡税を繰り延べできたわけだから、買った資産の価格が下がったところで「損」はないだろうが、ここ-来て「都心部」の不動産価格が下がりきってしまっているのだから、この「既成市街地外」の土地を有効に使って、再度「都心部」に不動産を持つことも可能だ。
不動産の場合は、何年もかかってつくっていくもので都心の高級住宅街も手の届く価格になってきた(西麻布)東京圏のファミリー向け賃貸マンション家賃の推移(円)200,0001 80,0001 60,0001 40,0001 20,0001 00,00080,00060,000昭和61 62 63平成元2 3 4 5 6 7 8 9資料: ㈱住宅新報社「住宅報社」より国土庁作成。
注:各年2月1日の家賃である。
実質経済成長率(国内総支出)億円520, 000470, 000420, 000370, 000320, 000270, 000220, 000170, 000120, 00070, 00020, 000あるから、長期的な視野でものごとを考えるべきである。
短期的な「価格変動」に一喜一憂していては、不動産で利益は上げられない。
このことは認識しておくことが必要である。
今後、不動産の場合、買ったものは「経済成長率」を上回っては上がらないということを前提として投資するべきである。
したがって、不動産投資については、基本に戻って長期保有をもって投資していかなければならない。
そこで、逆に「経済成長率」程度には上がるという考え方、長期保有のスタンスのなかでは、特に「賃料」が重要なポイントとなる。
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また、クライアントの総合的な資産は現状で23億円程度ある。
あまりの馬鹿馬鹿しさに、苦笑してしまった。
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さらにバブルの後遺症として変額保険等をはじめとする大口貸し付けの問題等が露呈してくるから、もうしばらくの間、金融機関は正常な状態に回復はできないのではないか。
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金融機関にしてみても、お金を貸すときに「不動産」に対して融資するのが一番いいに決まっている。
今のように中小企業に対し短期の運営資金を融資したところで、さほど商売にはならない。
仮に、住宅ローン3000万円を長期で30年として貸せば、元利均等だろうが元金均等だろうが、当初は元金なんてぜんぜん減らないから、非常に儲かる。
3%で貸したとして90万円、公定歩合は0.5%だから、単純に15万円としてその差額の75万円は利益である。
そんな調子で練り上げ返済されない限りは、 30年間ずっと儲かり続けるのである。
まして、住宅ローンはリスクが少ない。
万が一のときでも、処分して回収ができる。
また、不動産活用(アパート)ローンなども、家賃の収入と見合いの貸し出しさえしておけば、リスクは少ない。
余計なことだが現状の不良債権が発生し、またその処理が遅々として進まないのは、金融機関に不動産に関する専門家が少ないことにあるだけである。
したがって、今回の不良債権処理が一段落して「サポート」の体質が、元に戻ってきたときが、不動産価格上昇に転じる一つのポイントであるといえる。
現状は、上記のことから、金融機関は不動産活用(アパート)ローンについては非常に消極的であるから、今資産をもっている人は非常に有利に展開できる。
今所有している不動産を共同担保にして、利回りの高い不動産に再投資するべきなのである。
以前は、年収が1000万円くらいあって、 2000万円の不動産を買って、毎月支払いが10万円として、家賃が6万円、月々4万円の持ち出しになるが、まあ節税になるから買っておこうという考え方であった。
ところが今は、買ったらすべて黒字である。
今なら2000万円もあれば、相当条件の良いワンルームマンションが2つは買える。
借入金利息は3%でも60万円、賃料は月額1戸当たり6万円とすれば年額144万円である。
年間経費(管理費、固定資産税)が30万円かかったとしてもキャッシュフローは年間54万円である。
よく中小企業の経営者の方から、バブルのときに買ってしまったマンションをそのまま持つべきか処分するべきかを相談されることがあるが、その方の商売がうまくいっているようであって、その物件が3%以上の利回りで回っているようであれば逆に再投資をして、全体的な平均利回りを上げることをお勧めすることがある。
そして、ある程度状況が戻ってきたときに、投資効率の悪いもの(不良資産)を先に売って投資効率の良いものを残せばよいのである。
先に述べたとおり、今単純に不良資産を売ってしまっては、何も残らないばかりか、へたをすれば借金だけが残ってしまう。
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当然、そのときに譲渡益に対する譲渡税を繰り延べできたわけだから、買った資産の価格が下がったところで「損」はないだろうが、ここ-来て「都心部」の不動産価格が下がりきってしまっているのだから、この「既成市街地外」の土地を有効に使って、再度「都心部」に不動産を持つことも可能だ。
不動産の場合は、何年もかかってつくっていくもので都心の高級住宅街も手の届く価格になってきた(西麻布)東京圏のファミリー向け賃貸マンション家賃の推移(円)200,0001 80,0001 60,0001 40,0001 20,0001 00,00080,00060,000昭和61 62 63平成元2 3 4 5 6 7 8 9資料: ㈱住宅新報社「住宅報社」より国土庁作成。
注:各年2月1日の家賃である。
実質経済成長率(国内総支出)億円520, 000470, 000420, 000370, 000320, 000270, 000220, 000170, 000120, 00070, 00020, 000あるから、長期的な視野でものごとを考えるべきである。
短期的な「価格変動」に一喜一憂していては、不動産で利益は上げられない。
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